Bauabnahme
Der Auftraggeber bestätigt die im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung. Danach beginnt die Gewährleistung, die Beweislast kehrt sich um und der Restwerklohn wird fällig.
Was ist Bauabnahme?
Die Bauabnahme ist der rechtlich wichtigste Moment am Bauende. Mit ihr erklärt der Auftraggeber die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß. Ab diesem Zeitpunkt beginnt in der Regel die Gewährleistungsfrist, die Beweislast kehrt sich um und der Restwerklohn wird fällig.
Geregelt ist die Abnahme in § 640 BGB. Nach Absatz 1 muss der Besteller ein vertragsgerecht hergestelltes Werk abnehmen, und unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung. Wer wegen einer Kleinigkeit die Abnahme verweigert, gerät selbst in Annahmeverzug.
Absatz 2 regelt die fiktive Abnahme: Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigert der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Gegenüber Verbrauchern greift diese Wirkung nur, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.
Absatz 3 enthält die Falle, die im Alltag am meisten kostet: Wer ein Werk abnimmt, obwohl er einen Mangel kennt, verliert seine Rechte daraus, wenn er sie sich nicht bei der Abnahme ausdrücklich vorbehält. Deshalb gehört jeder bekannte Mangel ins Abnahmeprotokoll, auch der kleine.
Ablauf, Rechte und typische Fehler erklärt der Ratgeber Bauabnahme: Ablauf, Rechte und Fehler.
Wichtige Punkte
- Geregelt in § 640 BGB; Startpunkt der Gewährleistung und der Beweislastumkehr.
- Ab der Abnahme wird der Restwerklohn fällig.
- Formen: förmlich, stillschweigend durch schlüssiges Verhalten, fiktiv nach Fristablauf oder als Teilabnahme.
- Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung (§ 640 Abs. 1 BGB).
- Fiktive Abnahme gegenüber Verbrauchern nur mit Hinweis in Textform (§ 640 Abs. 2 BGB).
- Bekannte Mängel ohne Vorbehalt im Protokoll führen zum Rechtsverlust (§ 640 Abs. 3 BGB).
Praxisbeispiel
Bei einer förmlichen Abnahme begehen Auftraggeber und Auftragnehmer das Bauwerk gemeinsam, meist mit dem Bauleiter. Jeder Mangel wird mit Ort, Beschreibung und Nachbesserungsfrist ins Protokoll aufgenommen, beide Seiten unterschreiben. Der Aufwand von zwei bis vier Stunden entscheidet darüber, wer in den folgenden fünf Jahren die Beweislast trägt.
Professionelle Hilfe zum Thema „Bauabnahme"?
Wakil BauPro unterstützt Sie im Rhein-Main-Neckar-Raum – erfahren, unabhängig und mit einem festen Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Wann gilt eine Bauabnahme als erfolgt?
Auf vier Wegen: bei der förmlichen Abnahme mit gemeinsamer Begehung und Protokoll, stillschweigend durch schlüssiges Verhalten wie den vorbehaltlosen Bezug, fiktiv nach Ablauf einer vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist nach § 640 Abs. 2 BGB, oder als Teilabnahme für abgeschlossene Bauabschnitte.
Kann ich die Abnahme verweigern?
Nur bei wesentlichen Mängeln. Nach § 640 Abs. 1 BGB berechtigen unwesentliche Mängel ausdrücklich nicht zur Verweigerung. Wesentlich ist ein Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit spürbar beeinträchtigt. Bei unwesentlichen Mängeln nehmen Sie ab und behalten sich Ihre Rechte im Protokoll ausdrücklich vor.
Wie lange dauert die Gewährleistung nach der Abnahme?
Bei Bauwerken fünf Jahre nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Wurde die VOB/B wirksam vereinbart, sind es nach § 13 Abs. 4 VOB/B nur vier Jahre. Die Frist beginnt jeweils mit der Abnahme, weshalb deren Zeitpunkt sorgfältig dokumentiert gehört.
Was ist eine fiktive Abnahme?
Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Besteller sie nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Gegenüber Verbrauchern nur, wenn der Unternehmer auf diese Folge in Textform hingewiesen hat.
Was passiert, wenn ich einen bekannten Mangel nicht ins Protokoll aufnehme?
Dann verlieren Sie in der Regel Ihre Rechte daraus. Nach § 640 Abs. 3 BGB behält nur derjenige seine Mängelrechte, der sich diese bei der Abnahme ausdrücklich vorbehält. Deshalb gehört jeder bekannte Mangel ins Protokoll, auch wenn er klein wirkt.