Gewährleistung am Bau: Fristen, Ansprüche, Verjährung

Gewährleistung am Bau bezeichnet die Pflicht der ausführenden Firma, für die Mangelfreiheit ihrer Leistung einzustehen. Die Frist beginnt nicht mit dem Einzug, sondern mit der Abnahme. Am Bauwerk beträgt sie nach BGB fünf Jahre, nach VOB/B in der Regel vier Jahre. Für Bauherren sind drei Fragen entscheidend: Wann beginnt die Frist, wie lange läuft sie und welche Ansprüche habe ich im Mangelfall? Wer diesen Zeitpunkt und die Fristen kennt, verliert keine Rechte durch Verjährung.

Auf einen Blick

• Die Gewährleistung beginnt nicht mit dem Einzug, sondern mit der Abnahme. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Verjährungsfrist und die Beweislast für Mängel geht grundsätzlich auf den Bauherrn über.
• Die Frist beträgt am Bauwerk nach BGB fünf Jahre, nach VOB/B in der Regel vier Jahre. Welche gilt, hängt vom Vertrag ab.
• Bei einem Mangel steht die Nacherfüllung am Anfang. Erst wenn eine angemessene Frist dafür erfolglos abgelaufen ist, kommen in der Regel Selbstvornahme, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz in Betracht.
• Eine dokumentierte Abnahme und ein zeitnah gerügter Mangel sind die Grundlage, um Gewährleistungsrechte durchzusetzen, bevor sie verjähren.

Beginn und Dauer der Gewährleistung

Nach § 634a Abs. 2 BGB beginnt die Verjährung der Mängelansprüche mit der Abnahme. Sie ist der rechtliche Wendepunkt des Bauvertrags: Vor der Abnahme muss die Firma beweisen, dass ihre Leistung mangelfrei ist, danach muss grundsätzlich der Bauherr einen Mangel nachweisen. Zugleich wird mit der Abnahme die Vergütung fällig. Die Dauer der Frist richtet sich nach dem Vertrag.

Allein diese Differenz zeigt, warum die Frage BGB oder VOB/B kein Detail ist. Ein Jahr weniger Zeit kann darüber entscheiden, ob ein spät auftretender Mangel noch durchsetzbar ist. Die VOB/B hat dafür eine Besonderheit: Verlangt der Bauherr die Beseitigung eines Mangels schriftlich, verjährt der Anspruch für diesen Mangel nach § 13 Abs. 5 VOB/B in zwei Jahren ab Zugang des Schreibens, jedoch nicht vor Ablauf der vereinbarten Regelfrist. Eine E-Mail genügt dafür nach Teilen der Rechtsprechung nicht. Im BGB-Vertrag dagegen hält eine bloße Mängelrüge die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie etwa durch Verhandlungen über den Mangel (§ 203 BGB) oder durch ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage (§ 204 BGB).

Die Mängelansprüche und ihre Reihenfolge

Zeigt sich ein Mangel innerhalb der Frist, nennt § 634 BGB die Rechte des Bauherrn. Sie greifen gestuft:

• Nacherfüllung: Die Firma erhält zuerst die Gelegenheit, den Mangel selbst zu beseitigen.
• Selbstvornahme: Beseitigt die Firma den Mangel trotz angemessener Frist nicht, darf der Bauherr ihn auf deren Kosten beheben lassen (§ 637 BGB).
• Rücktritt oder Minderung: Alternativ kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten oder den Werklohn mindern. Bei Bauleistungen ist die Minderung der deutlich häufigere Weg.
• Schadensersatz: Für Schäden, die über die reine Mangelbeseitigung hinausgehen, etwa Folgeschäden am übrigen Gebäude.

Die Fristsetzung ist der entscheidende Schritt. Wer etwa sofort eine andere Firma beauftragt, ohne der ausführenden Firma eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt zu haben, bleibt in der Regel auf den Kosten sitzen. Ausnahmen gelten nur in engen Fällen, zum Beispiel wenn die Firma die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert.

Warum die Abnahme so wichtig ist

Weil die Frist mit der Abnahme beginnt, entscheidet eine saubere, dokumentierte Abnahme über die gesamte Gewährleistungsphase. Nimmt der Bauherr ein Werk ab, obwohl er einen Mangel kennt, und behält er sich seine Rechte nicht vor, verliert er nach § 640 Abs. 3 BGB die Ansprüche auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung für diesen Mangel. Ein Abnahmeprotokoll, das offene Punkte festhält, ist deshalb kein Formblatt, sondern die Grundlage der späteren Durchsetzung. Wie eine Abnahme richtig abläuft, beschreibt der Beitrag Bauabnahme: Ablauf, Rechte und typische Fehler.

Beispiel: Ein typischer Fall: Bei einem Wohngebäude zeigen sich im vierten Jahr nach der Abnahme Feuchtigkeitsschäden an der Kellerabdichtung. Vertraglich vereinbart ist die VOB/B mit der Regelfrist von vier Jahren, der Bauherr geht aber von den fünf Jahren des BGB aus. Rügt er den Mangel noch vor Fristablauf schriftlich und setzt eine Frist zur Nacherfüllung, beginnt für diesen Mangel eine neue Frist von zwei Jahren. Reagiert er erst im fünften Jahr, sind seine Ansprüche verjährt.

Kurz gesagt

Gewährleistung ist eine Frage von Zeitpunkt, Frist und Reihenfolge. Sie beginnt mit der Abnahme, läuft je nach Vertrag vier oder fünf Jahre, und Mängel müssen zuerst mit einer Frist zur Nacherfüllung geltend gemacht werden. Eine dokumentierte Abnahme und eine zeitnahe, schriftliche Mängelrüge sind der Unterschied zwischen einem durchsetzbaren und einem verjährten Anspruch.

Weiterlesen: Gewährleistung im Glossar, VOB im Glossar und Bauabnahme: Ablauf, Rechte und Fehler. Abnahme begleiten lassen: Bauüberwachung. Unverbindliches Erstgespräch: Kontakt.

Quellen: § 634 BGB, Rechte des Bestellers bei Mängeln · § 634a BGB, Verjährung der Mängelansprüche · § 640 BGB, Abnahme