Nachtragsmanagement am Bau

Ein Nachtrag ist eine Forderung des Auftragnehmers nach zusätzlicher Vergütung, weil sich gegenüber dem Bauvertrag etwas geändert hat. Fast jeder Nachtrag geht auf einen von vier Anlässen zurück: Der Bauherr ordnet eine geänderte Leistung an, er verlangt eine zusätzliche Leistung, die Mengen weichen deutlich vom Leistungsverzeichnis ab, oder der Bauablauf ist gestört und die Bauzeit verlängert sich.

Nachtragsmanagement heißt, diese Forderungen systematisch zu erfassen, gegen den Vertrag zu prüfen, zu verhandeln und in der Kostenprognose abzubilden. Auf der Seite des Auftragnehmers meint der Begriff, Nachträge durchzusetzen. Wir arbeiten ausschließlich auf der anderen Seite: für Bauherren, die wissen wollen, ob eine Forderung berechtigt ist. Die Kurzdefinition steht im Bau-Glossar unter Nachtrag.

Welche Regeln gelten, hängt davon ab, ob die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen ist. Ist sie das nicht, gilt das Bauvertragsrecht des BGB, das seit 2018 ein eigenes Anordnungsrecht kennt.

Nachträge nach VOB/B

Bei einer geänderten Leistung ist nach § 2 Abs. 5 VOB/B ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren, möglichst vor der Ausführung. Bei einer zusätzlichen Leistung nach § 2 Abs. 6 VOB/B kommt eine Hürde hinzu: Der Auftragnehmer muss seinen Anspruch auf besondere Vergütung ankündigen, bevor er mit der Ausführung beginnt. Wer erst mit der Schlussrechnung kommt, riskiert seinen Anspruch.

Bei Mengenänderungen im Einheitspreisvertrag bleibt der Preis innerhalb von 10 Prozent Abweichung unverändert. Für Mehrmengen über 110 Prozent ist auf Verlangen ein neuer Preis zu bilden, bei Mindermengen unter 90 Prozent kann der Auftragnehmer eine Erhöhung des Einheitspreises verlangen. Wie dieser neue Preis berechnet wird, hat der Bundesgerichtshof 2019 geklärt (Urteil vom 8. August 2019, VII ZR 34/18): Fehlt eine Einigung, sind die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen maßgeblich, nicht die fortgeschriebene Urkalkulation.

Leistungen, die der Auftragnehmer ohne Auftrag erbringt, werden nach § 2 Abs. 8 VOB/B grundsätzlich nicht vergütet. Ausnahmen gelten, wenn der Bauherr sie nachträglich anerkennt oder wenn sie notwendig waren, seinem mutmaßlichen Willen entsprachen und ihm unverzüglich angezeigt wurden.

Nachträge im BGB-Bauvertrag

Nach § 650b BGB sollen sich Bauherr und Unternehmer über eine Änderung zunächst einigen. Der Unternehmer muss dafür ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung vorlegen. Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Bauherr die Änderung in Textform anordnen. Die Vergütung richtet sich dann nach § 650c BGB: tatsächlich erforderliche Kosten mit angemessenen Zuschlägen für Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Alternativ darf der Unternehmer auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen.

Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe, darf der Unternehmer nach § 650c Abs. 3 BGB bei Abschlagsrechnungen 80 Prozent der Mehrvergütung ansetzen, die er in seinem Nachtragsangebot genannt hat. Das gilt, solange die Parteien keine andere Einigung treffen und kein Gericht anders entscheidet. Stellt sich später heraus, dass zu viel gezahlt wurde, ist die Überzahlung zurückzuzahlen.

Für Bauherren heißt das: Ein überhöhtes Nachtragsangebot, das niemand prüft, wird zu 80 Prozent bezahlt, bevor überhaupt verhandelt ist. Ob die Regel auch gilt, wenn die VOB/B vereinbart ist, ist umstritten. Umso wichtiger ist es, Nachtragsangebote schnell und belastbar zu prüfen und die Abschlagsregelung schon im Vertrag eindeutig zu fassen.

Ein prüffähiges Nachtragsangebot beantwortet fünf Fragen. Fehlt eine davon, geht es zur Nachbesserung zurück, bevor über Geld gesprochen wird.

• Anlass: Welche Anordnung, Planänderung oder Störung liegt dem Nachtrag zugrunde, mit Datum und Beleg?
• Leistung: Was genau wird zusätzlich oder anders gebaut, abgegrenzt gegen die Positionen des Leistungsverzeichnisses?
• Mengen: Welche Mengen werden angesetzt und wie wurden sie ermittelt, etwa durch Aufmaß oder aus der Planung?
• Preis: Wie ist der Preis gebildet? Im VOB-Vertrag mit Bezug zur Urkalkulation oder einem Kalkulationsnachweis, im BGB-Vertrag nach tatsächlich erforderlichen Kosten.
• Folgen: Wirkt sich der Nachtrag auf die Bauzeit aus, und entfallen dafür andere Leistungen, die als Minderkosten gegenzurechnen sind?

Häufig wird ein Nachtrag zunächst dem Grunde nach beauftragt. Der Bauherr erkennt dann an, dass eine Vergütung zusteht, damit die Arbeit weitergehen kann, während die Höhe noch verhandelt wird. Das ist sinnvoll, sollte aber schriftlich und mit klarem Vorbehalt zur Höhe geschehen.

• Erfassen: Jeder Nachtrag kommt mit Eingangsdatum, Anlass und geforderter Summe in eine Nachtragsliste. So ist jederzeit sichtbar, was offen, geprüft, beauftragt oder abgelehnt ist.
• Prüfung dem Grunde nach: Ist die Leistung wirklich nicht beauftragt? Wir prüfen Vertrag, Leistungsverzeichnis, Vorbemerkungen und Pläne. Viele Forderungen betreffen Nebenleistungen, die nach den Normen der VOB/C ohnehin geschuldet sind, oder Positionen, die als Pauschale bereits erfasst waren.
• Prüfung der Höhe nach: Mengen messen wir vor Ort nach, Einheitspreise und Zuschläge gleichen wir mit der Urkalkulation und vergleichbaren Positionen ab.
• Bauzeit: Bei Bauzeitnachträgen prüfen wir Behinderungsanzeigen, Bautagebuch und Terminplan darauf, ob die Verzögerung tatsächlich auf den Bauherrn zurückgeht.
• Empfehlung: Sie erhalten eine schriftliche Empfehlung mit Begründung: annehmen, kürzen oder ablehnen. Auf Wunsch führen wir die Verhandlung mit der Firma.
• Kostenprognose: Jeder geprüfte Nachtrag fließt in die Prognose der Gesamtkosten, damit Sie früh sehen, wo das Budget am Ende landet.

Wir prüfen technisch und kaufmännisch. Geht ein Streit vor Gericht oder wird eine rechtliche Bewertung nötig, gehört das in die Hände eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht. Unsere Nachtragsliste und Dokumentation sind dafür die Grundlage.

Verlängert sich die Bauzeit, weil Pläne fehlen, Vorgewerke nicht fertig sind oder der Bauherr Entscheidungen verzögert, folgt oft ein Bauzeitnachtrag. Im VOB-Vertrag muss der Auftragnehmer die Behinderung nach § 6 Abs. 1 VOB/B unverzüglich schriftlich anzeigen. Dann verlängern sich die Ausführungsfristen nach § 6 Abs. 2 VOB/B. Geld gibt es nur, wenn der Bauherr die Behinderung zu vertreten hat (Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B) oder wenn er eine Mitwirkung unterlassen hat (Entschädigung nach § 642 BGB).

Bauzeitnachträge sind die am schwersten zu prüfenden Forderungen, weil sie einen Ursachenzusammenhang verlangen: Welche Störung hat welchen Vorgang um wie viele Tage verschoben, und was hat das tatsächlich gekostet? Pauschale Ansätze genügen dafür nicht. Entscheidend ist eine zeitnahe Dokumentation, allen voran ein sauber geführtes Bautagebuch.

Im Baurecht hat das Wort Nachtrag eine zweite Bedeutung. Ändert sich ein Vorhaben nach Erteilung der Baugenehmigung, braucht es einen Änderungsantrag, je nach Region Tektur, Nachtragsbaugenehmigung oder Änderungsgenehmigung genannt. Das ist ein Verfahren bei der Bauaufsicht und hat mit der Vergütung nach dem Bauvertrag nichts zu tun. Beide hängen aber oft zusammen: Eine genehmigungspflichtige Planänderung zieht fast immer auch Nachträge der ausführenden Firmen nach sich.

• Prüfung von Nachträgen dem Grunde und der Höhe nach, mit schriftlicher Empfehlung.
• Nachtragsliste und laufende Kostenprognose für das gesamte Projekt.
• Prüfung von Bauzeitnachträgen und Behinderungsanzeigen.
• Vorbereitung und Begleitung von Nachtragsverhandlungen.
• Vertragsprüfung vor Baubeginn auf typische Nachtragsrisiken in Leistungsverzeichnis, Vorbemerkungen und Schnittstellen.

Nachtragsmanagement ist bei uns kein isoliertes Gutachten, sondern Teil der laufenden Bauüberwachung oder der Projektsteuerung und des Baucontrollings. Wer täglich auf der Baustelle ist, erkennt einen Nachtrag, bevor er geschrieben wird.