VOB/B am Bau: Die wichtigsten Regelungen für Bauherren

Die VOB/B regelt die Durchführung von Bauleistungen und wird in sehr vielen Bauverträgen vereinbart. Für Bauherren ist entscheidend: Die VOB/B ist kein Gesetz, das automatisch gilt, sondern ein vorformuliertes Regelwerk. Es wird nur dann Vertragsbestandteil, wenn beide Seiten es ausdrücklich vereinbaren. Wird nichts vereinbart, gilt das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wer die wichtigsten Regelungen kennt, verhandelt auf Augenhöhe und vermeidet teure Überraschungen bei Abnahme, Nachträgen und Gewährleistung.

Auf einen Blick

• Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern ein vorformuliertes Vertragswerk. Sie gilt nur, wenn sie ausdrücklich im Bauvertrag vereinbart wird. Ohne Vereinbarung gilt das Werkvertragsrecht des BGB.
• Für Bauherren sind vor allem fünf Bereiche entscheidend: Abnahme, Nachträge bei geänderter oder zusätzlicher Leistung, Mängelrechte, Fristen und das Zahlungsregime.
• Die VOB/B verschiebt einige Punkte zugunsten ausführender Firmen, etwa bei der Verjährung von Mängelansprüchen am Bauwerk: 4 Jahre nach § 13 Abs. 4 VOB/B statt 5 Jahre nach § 634a BGB, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
• Eine unabhängige Bauüberwachung prüft Nachträge und Abnahmereife entlang der VOB/B, bevor Fristen laufen oder Zahlungen fällig werden.

VOB/B oder BGB: der grundlegende Unterschied

Die VOB besteht aus drei Teilen. Teil A regelt die Vergabe, Teil B die Vertragsausführung und Teil C die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen. Für den laufenden Bau ist Teil B am wichtigsten. Gegenüber dem BGB bringt die VOB/B praxisnahe Regelungen für typische Bausituationen, etwa für Behinderung, Kündigung und Abschlagszahlungen. Zugleich verschiebt sie einige Punkte zugunsten der ausführenden Firma.

Allein die kürzere Verjährung zeigt, warum Bauherren die Vereinbarung der VOB/B nicht ungeprüft übernehmen sollten. Vier statt fünf Jahre bedeuten ein Jahr weniger Zeit, um verdeckte Mängel geltend zu machen. In vielen Verträgen wird deshalb ausdrücklich eine Frist von fünf Jahren vereinbart.

Die fünf Bereiche, auf die es für Bauherren ankommt

1. Abnahme

Die Abnahme ist der zentrale Wendepunkt im Bauvertrag. Mit ihr beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche, die Beweislast für Mängel geht auf den Bauherrn über, und sie ist Voraussetzung für die Schlusszahlung. Die VOB/B kennt neben der förmlichen Abnahme auch Fälle, in denen die Leistung als abgenommen gilt: wenn keine Abnahme verlangt wird, nach 12 Werktagen ab schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung oder nach 6 Werktagen ab Beginn der Benutzung. Bekannte Mängel müssen spätestens dann vorbehalten werden. Wer unvorbereitet in die Abnahme geht, verschenkt genau an diesem Punkt seine stärkste Position. Wie eine Abnahme sauber abläuft, zeigt der Beitrag Bauabnahme: Ablauf, Rechte und Fehler.

2. Nachträge bei geänderter und zusätzlicher Leistung

Die VOB/B gibt dem Auftraggeber das Recht, Änderungen anzuordnen. Im Gegenzug hat die ausführende Firma einen Anspruch auf angepasste Vergütung. Für zusätzliche Leistungen muss sie den Anspruch nach § 2 Abs. 6 VOB/B ankündigen, bevor sie mit der Ausführung beginnt. Genau hier entstehen die meisten Streitigkeiten über Geld. Ein Nachtrag muss dem Grunde und der Höhe nach geprüft werden, bevor die Leistung ausgeführt wird. Diese Prüfung ist der Kern unseres Nachtragsmanagements.

3. Mängelrechte

Zeigt sich ein Mangel, kann der Bauherr zunächst die Beseitigung verlangen und dafür eine angemessene Frist setzen. Erst wenn diese Frist erfolglos verstreicht, darf er den Mangel auf Kosten der Firma beseitigen lassen. Minderung ist nach der VOB/B nur in engeren Fällen möglich, etwa wenn die Beseitigung unmöglich oder unzumutbar ist oder verweigert wird. Daneben kann Schadensersatz in Betracht kommen. Die Reihenfolge ist wichtig, denn wer sie übergeht, kann Ansprüche verlieren. Mehr zu Fristen und Rechten im Glossar unter Gewährleistung.

4. Fristen

Die VOB/B arbeitet durchgängig mit Fristen: für die Abnahme, für die Mängelbeseitigung, für die Zahlung. Wer Fristen versäumt oder falsch setzt, verliert Handlungsspielraum. Die saubere Dokumentation von Aufforderungen und Fristsetzungen ist deshalb mehr als Formalität.

5. Zahlung

Abschlagszahlungen folgen dem Baufortschritt. Die Schlusszahlung wird nach § 16 Abs. 3 VOB/B nach Prüfung und Feststellung der Schlussrechnung fällig, spätestens 30 Tage nach ihrem Zugang. Eine Besonderheit: Nimmt die Firma die Schlusszahlung vorbehaltlos an, kann das weitere Nachforderungen ausschließen, wenn sie schriftlich über die Schlusszahlung unterrichtet und auf diese Wirkung hingewiesen wurde. Umgekehrt verliert der Bauherr Rechte, wenn er die Leistung in Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt abnimmt. Beide Seiten sollten hier genau prüfen.

Beispiel: Ein typischer Fall: Bei der Sanierung eines Bürogebäudes fordert die ausführende Firma einen Nachtrag für angeblich zusätzliche Leistungen an der Haustechnik. Die Prüfung entlang der VOB/B zeigt, dass ein Teil der Leistung bereits vom ursprünglichen Leistungsverzeichnis gedeckt ist. Nur der tatsächlich geänderte Umfang ist ein berechtigter Nachtrag. Erfolgt die Prüfung vor der Ausführung, lässt sich der Nachtrag auf den sachlich begründeten Teil begrenzen. Entscheidend ist dabei nicht Verhandlungsgeschick, sondern die genaue Zuordnung zwischen vereinbarter Leistung und VOB/B-Anspruch.

Einzelne Klauseln ändern: Vorsicht

Die VOB/B ist rechtlich privilegiert, solange sie ohne inhaltliche Abweichung insgesamt vereinbart wird (§ 310 Abs. 1 BGB). Dann werden ihre Klauseln im Verhältnis zu Unternehmen nicht einzeln am AGB-Recht gemessen. Wird auch nur eine Regelung geändert, entfällt diese Privilegierung, und jede Klausel kann einzeln überprüft werden. Gegenüber privaten Bauherren als Verbrauchern gilt die Privilegierung ohnehin nicht. Änderungen am Vertragswerk gehören deshalb rechtlich geprüft. Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.

Warum unabhängige Prüfung den Unterschied macht

Die VOB/B ist ein Werkzeug. Sie schützt den, der sie kennt und anwendet. Prüft die Bauleitung des ausführenden Unternehmens ihre eigenen Nachträge und Abnahmeunterlagen, besteht ein struktureller Interessenkonflikt. Eine externe Bauüberwachung vertritt allein die Interessen des Bauherrn: Sie prüft Nachträge auf ihre vertragliche Grundlage, bereitet die Abnahme vor und achtet darauf, dass Fristen gewahrt werden, bevor sie gegen den Bauherrn laufen.

Kurz gesagt

Die VOB/B entscheidet im Baualltag über Geld, Zeit und Qualität. Bauherren sollten wissen, dass sie nur bei ausdrücklicher Vereinbarung gilt, dass sie die Mängelverjährung ohne abweichende Vereinbarung auf vier Jahre verkürzt und dass Abnahme und Nachträge die kritischen Punkte sind. Wer diese Bereiche unabhängig prüfen lässt, nutzt die VOB/B zu seinem Vorteil, statt sich von ihr überraschen zu lassen.

Weiterlesen: Was ist die VOB?, Nachtragsmanagement und Bauabnahme: Ablauf, Rechte und Fehler. Bauvertrag absichern: Unverbindliches Erstgespräch.

Quellen: § 634a BGB, Verjährung der Mängelansprüche · § 640 BGB, Abnahme · § 310 BGB, Privilegierung der VOB/B · VOB: Überblick (Wikipedia)