Nachträge am Bau prüfen: überhöhte Forderungen

Nachträge am Bau sind der häufigste Weg, auf dem Baukosten nachträglich wachsen. Ein Nachtrag ist eine Forderung der ausführenden Firma für eine Leistung, die im ursprünglichen Vertrag so nicht vereinbart war, etwa weil sich der Umfang geändert hat oder eine zusätzliche Leistung nötig wurde. Entscheidend für Bauherren ist: Ein Nachtrag ist eine Forderung, kein Automatismus. Er muss auf zwei Ebenen geprüft werden, dem Grunde nach und der Höhe nach, bevor er bezahlt oder ausgeführt wird.

Auf einen Blick

• Ein Nachtrag ist eine Forderung für geänderte oder zusätzliche Leistung, die im ursprünglichen Vertrag nicht enthalten war. Nicht jeder Nachtrag ist berechtigt, und nicht jede Höhe ist angemessen.
• Die zwei Prüfebenen sind: dem Grunde nach (gibt es überhaupt einen Anspruch?) und der Höhe nach (ist der geforderte Betrag angemessen?).
• Der häufigste Fehler ist die Prüfung erst nach Ausführung. Wer Nachträge vor der Ausführung prüft, verhandelt aus der stärkeren Position.
• Viele überhöhte Nachträge entstehen nicht auf der Baustelle, sondern in einer lückenhaften Leistungsbeschreibung. Eine klare Vergabe ist der beste Nachtragsschutz.

Warum so viele Nachträge überhöht sind

Überhöhte Nachträge sind selten das Ergebnis böser Absicht. Sie entstehen in einem System, das sie begünstigt. Die ausführende Firma kennt ihre Kalkulation genau, der Bauherr nicht. Fehlt eine unabhängige Prüfung, wird jeder Nachtrag zur Verhandlung zwischen einer informierten und einer uninformierten Seite. Dazu kommt der Zeitdruck auf der Baustelle: Wer schnell eine Entscheidung braucht, prüft seltener genau.

Die eigentliche Ursache liegt aber meist früher. Eine unvollständige oder unklare Leistungsbeschreibung lädt Nachträge geradezu ein, weil sich für viele Leistungen argumentieren lässt, sie seien nicht im ursprünglichen Umfang enthalten gewesen. Je präziser das Leistungsverzeichnis, desto kleiner die Angriffsfläche für Nachträge.

Die zwei Prüfebenen

Prüfung dem Grunde nach

Hier geht es um die Frage: Besteht überhaupt ein Anspruch? Das heißt konkret: Ist die Leistung wirklich zusätzlich oder geändert, oder war sie bereits vom Vertrag gedeckt? Gibt es eine Anordnung des Bauherrn oder einen anderen vertraglichen Auslöser? Ein Nachtrag ist nur berechtigt, wenn die geforderte Leistung über das hinausgeht, was ursprünglich vereinbart war. Genau an diesem Punkt werden viele überhöhte Nachträge sichtbar: Ein Teil der Forderung betrifft Leistung, die bereits im Leistungsverzeichnis stand. Bei VOB/B-Verträgen kommt hinzu, dass die Firma einen Anspruch für zusätzliche Leistungen nach § 2 Abs. 6 VOB/B ankündigen muss, bevor sie mit der Ausführung beginnt.

Prüfung der Höhe nach

Ist ein Nachtrag dem Grunde nach berechtigt, folgt die Frage nach der Höhe. Die Vergütung richtet sich nach den vertraglichen Grundlagen. Bei VOB-Verträgen knüpft sie an die Preisgrundlagen des Vertrags und die Mehr- oder Minderkosten an (§ 2 Abs. 5 und 6 VOB/B). Beim BGB-Bauvertrag gelten nach § 650c BGB die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen, wobei die Firma auf eine hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen kann. In beiden Fällen gilt: Eine Forderung muss sich aus nachvollziehbaren Kosten ableiten lassen. Neu erfundene Einheitspreise, die deutlich über dem Preisniveau des Hauptauftrags liegen, sind es nicht.

Checkliste: So prüfen Sie einen Nachtrag

Rechenbeispiel

Beispiel: Ein typischer Fall, mit angenommenen Zahlen: Bei einem Wohnbauprojekt fordert der Rohbauer einen Nachtrag von 48.000 Euro für zusätzliche Bewehrung und Betonmehrmengen. Die Prüfung ergibt drei Punkte:

Nach der Prüfung reduziert sich die Forderung auf den sachlich begründeten Betrag von 25.000 Euro, der Teil ohne Aufmaß bleibt offen, bis die Mengen belegt sind. Entscheidend ist, dass die Prüfung vor der Freigabe erfolgt.

Nachträge unabhängig prüfen lassen

Viele Bauherren haben weder die Zeit noch die Kalkulationserfahrung, um jeden Nachtrag selbst gegen Leistungsverzeichnis, Vertrag und Urkalkulation zu halten. Genau dafür gibt es unser Nachtragsmanagement: Wir prüfen jede Forderung dem Grunde und der Höhe nach, bevor Sie freigeben, und liefern Ihnen eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage für die Verhandlung.

Der beste Nachtragsschutz liegt vor dem Bau

Nachtragsmanagement im engeren Sinn ist Abwehrarbeit während der Ausführung. Die wirksamste Prävention liegt davor: eine vollständige, eindeutige Leistungsbeschreibung und eine saubere Vergabe. Wo die Leistung klar beschrieben ist, bleibt wenig Raum für Streit darüber, was dazugehört. Eine unabhängige Bauüberwachung begleitet beides: Sie achtet schon bei der Vorbereitung auf vollständige Leistungsverzeichnisse und prüft später jeden Nachtrag neutral, ohne eigenes Ausführungsinteresse. Wie sich Nachträge in die gesamte Kostensteuerung einfügen, zeigt die Projektsteuerung und das Baucontrolling.

Kurz gesagt

Nachträge gehören zum Bau, überhöhte Nachträge nicht. Wer jede Forderung dem Grunde und der Höhe nach prüft, Mengen belegen lässt und vor der Ausführung entscheidet, trennt berechtigte von überzogenen Forderungen. Und wer bereits bei der Vergabe präzise beschreibt, braucht später deutlich weniger zu verhandeln.

Weiterlesen: Nachtrag im Glossar und Baucontrolling: Kostenexplosionen am Bau stoppen. Nachtrag auf dem Tisch? Unverbindliches Erstgespräch.

Quellen: § 650b BGB, Anordnungsrecht des Bestellers · § 650c BGB, Vergütungsanpassung · VOB: Überblick (Wikipedia)